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郑州楼市健康发展,北龙湖就别再限价了!

内容导读: 4月24日下午,新华社发了一篇《政治局分析研究当前经济形势和经济工作》,看似平平无奇,但在很多楼市老炮眼中,已经掀起了惊涛骇浪。 政治局会议是4月23日开的,会议公报的原话是,要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展。并且把加快调整结...

  4月24日下午,新华社发了一篇《政治局分析研究当前经济形势和经济工作》,看似平平无奇,但在很多楼市老炮眼中,已经掀起了惊涛骇浪。

    政治局会议是4月23日开的,会议公报的原话是,“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展”。并且“把加快调整结构与持续扩大内需结合起来”的表述首次出现。

郑州楼市健康发展,北龙湖就别再限价了!

4月25日,央行实施了超预期的降准,央行降准释放的流动性并不多,释放增量资金约4千亿。

 

推动楼市楼市健康发展的表述,降准释放流动性,叠加效应之下,给业界提供了想象空间:上证指数高开高走,升近2%,地产,水泥股领涨大盘,成为大盘狂飙猛进的主力军。在港股上市的地产股更是集体暴动,碧桂园上涨5.1%,恒大上涨6.69%,融创上涨7.56%。

 

中央重提扩大内需,是否意味着重新启用房地产,这个问题见仁见智,暂不做结论,倒是楼市健康发展的大背景,值得业内深思!

 

何为楼市健康发展,窃以为,当前一刀切的严苛调控,有微调的必要与空间!

 

以郑州为例,历时一年多的调控,遏制了房价的上涨,保证了很多草根的买房需求,但也让不差钱的高富帅享受了政策红利!

 

以郑州目前房价最高的北龙湖片区为例,按照规矩,每平应该卖3.2万!这个价格高么?

 

对郑州工薪族来说,平均月收入是6千多,即使对月收入上万的人士来说,买每平3.2万+的房子,即使不限购,在不拼爹的情况下,也是不可能实现的梦想!而对不差钱的主,这个价格就是捡漏了!

 

郑州有10万个千万富翁,全省富人大约三分之一在郑州,河南至少有30万+千万富翁,也就是说,买得起北龙湖的人士,有30万,而北龙湖也就是2万套房!所以才会有一把拿出7千万,买4套豪宅,一把拿出210万,买三个停车位的壮举!

 

如果有10万人,想要北龙湖房子,按照市场经济价高者得的原则来筛选,是最好的办法!

 

北龙湖既有比媲美西湖的一个大湖,还有低容积率的配套,下一步还要进驻更多的优质教育资源!这么好的资源,需求侧又有这么多愿意掏钱的主,完全可以卖出更高的价格!

 

如果有10万人,想要北龙湖房子,按照市场经济价高者得的原则来筛选,是最好的办法!

 

北龙湖既有比媲美西湖的一个大湖,还有低容积率的配套,下一步还要进驻更多的优质教育资源!这么好的资源,需求侧又有这么多愿意掏钱的主,完全可以卖出更高的价格!

 

而土豪给谁买房的无聊八卦可以置之不理,但事关政府信用,人民血汗的悬念--税怎么收的问题?却值得说道说道!

 

咨询了一位曾经拿过地,卖过房,前任至少3个的小开发商,他是酱紫说的:

房价的15.5%,是要交税的!但最新营改增后,计税方法太复杂,得按照房价--拿地费用及各项合理支出费用,再另行计算,如果房价与地价价差太大,还不止15.5%的税!

 

营改增政策规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

 

删繁就简,简单按15.5%的税算一下,如花7000万买房,税额为1085万!

 

但业内都知道,2017年6月底,郑州一则限价政策落地,要求北龙湖片区备案价只能为32000元/平,这让不少开发商瞬间尴尬。目前,官方还没有下文废掉这个备案价只能为32000元/平的规矩!

 

在规矩约束下,于是就滋生了对策:

 

“北龙湖XXX楼盘,前50位选房的单位内定名额,明天开盘可以选10#、11#两栋楼的房子,单价3.8万-4.1万/平,根据你选的房子的位置来确定具体价格,有转让(喝茶)费。”这是地产人朋友圈经常会受到的信息!

 

还有开发商采用阴阳合同,一套房子单价市场价格应该4万/平,但现在批复只能卖3.2万/平,这中间差价怎么办?所以明面上合同可以是3.2万,但还要私下签个高价装修合同,看起来正常,其实这就是阴阳合同,一个是正常的网签合同,走备案价,另一个是合同补上差价。

 

上有规矩,下有对策,会造成三个维度的结果:

 

1、规矩成笑谈,政府公信力受到损害!

 

2、老实人吃亏,守规矩的欲哭无泪!

 

曾与TOP系某项目总聊天,“为什么你们不搞喝茶费、阴阳合同?酱紫不是好卖房么”!“不敢,老板是做大买卖的,也搁不住为了小钱触犯红线!中国实行的是税收法定原则,漏税多了,恐有坐牢风险!”

 

3、吃瓜群众利益也受损

 

隔壁老王带哪个妹子回家,可以事不关己的不告诉他老婆,但是该征收的税,却是你我共同的财产,这笔钱收的越多,政府越有财力建更多公园,建更多学校,提供更多的公共产品!

 

贫穷可以限制我们想象力,但不能让贫穷限制住我们的智商,买北龙湖的土豪其实越多越好,因为意味着政府有更多的税收来源!

 

有自媒体报道称,郑州北龙湖大约有1.4万套房,毛坯均价也达到了4万,每套房至少也在150平,按平均每套房6百万的低标准计算,就是840亿货值,按照15.5%的税计算,约有130亿的税收,这么大一笔钱,不论国家和地方政府的分成比例是多少,最终都会变成公共产品!

 

而如果按3.2万每平计算,每套房货值就是480万,整个北龙湖货值就是672亿,约有104亿税收。

 

北龙湖的限价提到4万,政府至少可以多收26亿的税,这些钱能修4公里地铁!

 

税收的本质就是劫富济贫,所以我一直主张,提高北龙湖片区的备案价,或者干脆放开!不限价,也别限购,但要限贷,杜绝炒房客!这也符合精准调控的精神!

 

政府代表大多数人利益,在大多数买不起北龙湖豪宅之时,好的政府应该做一件事:损有余以奉不足!既然土豪们不在乎性价比,就让他们多贡献点税收!酱紫也可以减少阴阳合同、喝茶费类的幺蛾子!

 

目前令各地方政府头疼的问题是,如果一个城市的均价上涨了,是要被问责的,这是北龙湖被限价的原因!所以,有关部委,也该仔细领会政治局会议的最新精神,思考一下,何为楼市的健康发展,是逼地方政府限制住房子均价,让富人坐收政策红利,还是更灵活的精准调控,用富人的钱,为穷人多办点事!

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