您的位置:主页 > 房产 > 正文

商丘楼盘未批先建调查: 非法集资与虚假诉讼疑云

内容导读: 一河三名校,生活尽理想。一座百米高楼高耸在河南省商丘市长江路与睢阳大道西北侧的黄金地段,9月9日,商丘百货公司退休员工常玉芳又来到了这座名为理想国际名苑的楼盘前。 这句诱人的广告语正是指的这里。如今,楼盘已经封顶,面对络绎不绝前来咨...

理想国际名苑”的楼盘前。

    “一河三名校,生活尽理想。”一座百米高楼高耸在河南省商丘市长江路与睢阳大道西北侧的黄金地段,9月9日,商丘百货公司退休员工常玉芳又来到了这座名为“理想国际名苑”的楼盘前。

这句诱人的广告语正是指的这里。如今,楼盘已经封顶,面对络绎不绝前来咨询开盘时间的购房者,售楼处置业顾问崔浩明确表示:“我们年前一定会开盘。”

但情况并没这么简单。事实上,这座楼盘目前处于查封状态。2017年3月28日,商丘市公安局东方分局对楼盘所在土地予以查封,查封期限为2017年3月至2019年3月。查封的理由,则涉及一桩扑朔迷离的非法集资案。

更蹊跷的是,常玉芳告诉本刊记者,“理想国际名苑”根本就没有“准生证”。“理想国际名苑”至今都没有取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》等相关合法手续,其出售属于违法行为。

和常玉芳一样经常来楼盘看看的还有其他一些人,这些人还是当地规划、住建等部门信访办的常客。他们自称是“理想国际名苑”的购房户和开发商股权人,购房款或投资现在面临成为泡影的风险。

然而,他们是如何在楼盘未取得销售许可的前提下买到了房子?常玉芳等人自称是开发商商丘双嘉置业有限公司(下称“双嘉公司”)的股权人,但“理想国际名苑”的投资开发商却显示为商丘全程置业有限公司(下称“全程公司”),两者之间又是什么关系?

这背后,可追溯到几年前的一段三角债务纠纷,以及一场黑白莫辨的虚假诉讼。

 
一波三折的开发过程

“理想国际名苑”所在的土地原本是一所民办学校——商丘信息应用技术学校。土地性质为划拨的教育用地,使用权所有者分别为张明凤和商丘信息应用技术学校。

2010年6月23日,双嘉公司与张明凤、商丘信息应用技术学校签订《土地联合开发协议书》,建设商住小区。

协议书约定:张明凤和商丘信息应用技术学校作为乙方,以土地使用权及地上附属建筑物作价3000万元,双嘉公司支付首期土地出让金及商丘信息应用技术学校债务共计1000万元,乙方以2000万元资本作为股本投入。甲方双嘉公司以完成该地块开发建设作为股本投入。甲方占公司股份65%,乙方占公司股份35%。

这个商住小区起初命名为“风度国际名苑”,但却从起步阶段就进展不顺。

首先是开发的双方都缺钱。双嘉公司大股东、法定代表人李明在一份书面举报材料中写到,商丘信息应用技术学校存在大量债务,导致该校举步维艰,根本没有资金用于缴纳将土地性质由划拨转为出让的土地出让金。

双嘉公司支付了登记在张明凤名下的地块的土地出让金约400万元,又在商丘信息应用技术学校欠某银行债务无法偿还而被拍卖教学楼时,将教学楼拍下。这两笔款项就是《土地联合开发协议书》中约定的双嘉公司支付的1000万元。

李明还介绍,商丘信息应用技术学校的一栋烂尾楼因欠工程款,承建此楼的施工方安排人员长期在楼里居住、闹事,拒不交出此楼,造成张明凤和商丘信息应用技术学校一直无法交付用于开发建设的土地和建筑物。

而张明凤和商丘信息应用技术学校也指责双嘉公司“没钱”。本刊记者得到的一份司法文件显示,双嘉公司支付给张明凤用于缴纳土地出让金的钱,是2010年9月13日从两名自然人那里借来的,借款总额共550万元。

除了“钱紧”,“风度国际名苑”的进展缓慢还受制于审批备案程序。

李明的举报信介绍,张明凤和商丘信息应用技术学校一直没有将土地过户至双嘉公司。而当时的国家政策规定,房地产项目如果是联合开发,土地手续在个人名下,未开工建设的,国土部规定土地不能空转并不予办理过户,即因土地登记人和双嘉公司不一致,不予办理土地证的过户手续,并导致规划局不受理申报手续,也不予办理该项目开发所需要的一系列政府审批手续。直到两三年后,商丘市政府才对该类型的土地开发情况给出了指导意见。

记者得到的部分政府审批文件显示,直到2013年7月,部分审批项目才获通过。

也正是在这期间,有关部门将这块未开工地块认定为闲置土地,并接连通知和督促限期开发建设。

此外,该项目附近的居民以影响他们的采光、通风为由多次上访、起诉,又影响到了对项目开发建设的审批。

直到2015年,项目的审批手续办得差不多了,双嘉公司也已投入了约3500万元,“风度国际名苑”却更名为“理想国际名苑”,与张明凤、商丘信息应用技术学校联合开发的双嘉公司也被全程公司顶替。其间发生了什么?

 
真假难辨的虚假诉讼

原来在2015年9月15日,张明凤、商丘信息应用技术学校起诉了双嘉公司。本刊记者得到的起诉状称双方签订联合开发协议后,双嘉公司并没有履行合同的能力,而是由其联系第三方实际出资交付的首期土地出让金。因双嘉公司没有履行出资义务,造成该合作项目根本无法得到实现,请求法院确认协议无效或解除该合同。

当年10月22日,此案在商丘市梁园区人民法院开庭审理。代表双嘉公司出庭应诉的是委托代理人孙秋颖。本刊记者得到的民事调解书显示,调解结果是原被告双方自愿解除了《土地联合开发协议书》。

为何在项目已渡过难关,且投入巨资之后,双嘉公司却如此轻易地解除了合同?本刊记者得到的庭审笔录显示,孙秋颖在法庭上表示“没有意见,同意解除合同”。2015年11月5日,孙秋颖又签字代收了法院作出的调解书。

“我以及双嘉公司的其他人员均没有人认识孙秋颖”,双嘉公司法定代表人李明在一份日期为今年3月的举报信中写到,“实际上孙秋颖是张明凤、商丘信息应用技术学校负责人成琦一方为达到其非法目的安排的关联人员”。

在该案中,孙秋颖向法院出示了李明签字、双嘉公司盖章的授权委托书,日期为2015年10月19日,委托权限为特别授权。2015年12月7日,双嘉公司又出具了一份解释特别授权范围的情况说明。

本刊记者还得到了一份双嘉公司于2015年1月发放给孙秋颖的聘书的复印件,聘任其为行政办公人员,聘期一年。

对此,李明在举报信中写到,张明凤、成琦曾让他填了一份委托书,但至于委托书作何用处,两人并没有说。李明称情况说明、聘书均是张明凤、成琦单方炮制的。

如果李明的举报属实,那么这起解除了协议书的诉讼将属于虚假诉讼。

2015年12月7日,双嘉公司提出再审申请。理由是孙秋颖无权代表双嘉公司进行调解,该调解书不是双嘉公司的真实意思表示,双嘉公司也没有违反协议书约定的出资义务。直到2017年7月13日,商丘市梁园区人民法院经院长提交审判委员会讨论认为,该调解书确有错误裁定再审此案。

 
不断登场的土地开发商

在这漫长的近7年时间里,“理想国际名苑”楼盘建设情况如何?

这真可谓一场不断融资的“众筹”式开发。本刊记者得到的司法文件显示,2010年6月的《土地联合开发协议书》约定,双嘉公司占项目公司股份65%,张明凤、商丘信息应用技术学校占公司股份35%。

当年9月,双嘉公司又与两名自然人签订《协议书》,约定两人出资400万元,协助双嘉公司完成该项目,后余资金共同努力,由两人尽力筹措。为此,双嘉公司让出了其所拥有的65%股份中的30%。其支付给张明凤的土地出让金即来自于此。

但这些钱对于房地产开发来说无异于“杯水车薪”。2015年3、4月,李明又将自己拥有的双嘉公司股权质押给了常玉芳等人,融资用于开发建设。

常玉芳还告诉记者,李明在代表双嘉公司筹划这个项目时,除了在商丘筹集部分资金外,还先后从睢县以联合购置房产为名,用其名下的投资担保公司名义收取1200万元,以个人名义借款1500万元,涉及100多人。

“当时李明承诺要房给优惠价,要钱给利息,我们就把钱打到他卡上了。”常玉芳说。

司法文件显示,2017年3月21日,李明被商丘市公安局东方分局以非法吸收公众存款刑事立案。李明发出举报信时,仍被扣押在看守所。

在张明凤和成琦看来,李明在永城、睢县均有投资项目,融资几千万元均投到其他项目上,还在借款融资3000多万元购买其他门面房,“根本没有能力顾及我方联合开发项目”。他们向法院提出,2015年2月,他们曾多次给李明打电话、发信息,告知工程项目已符合开工条件,要求面谈落实解决资金,尽快缴纳配套费用,但未获回复。

而接近李明的知情人士介绍,李明涉嫌非法集资事发正是因为2015年解除《土地联合开发合作协议书》的那场民事调解,从而导致了李明债主的“挤兑”。

常玉芳说:“2016年4月,也就是在张明凤与双嘉公司的民事调解书生效,双方解除《土地联合开发合作协议书》后,成琦和我们两三个双嘉公司股东签署了一个联合开发协议,由我们取代李明。”

“在开发的过程中,成琦说这块地连本带息欠了外面1300万元,当时因为我们手里没钱,成琦就背着我们,找到了全程公司。”常玉芳说。

2016年12月3日,张明凤与全程公司签订了一份《债务代偿协议书》。全程公司为张明凤偿还了约1600万元债务后,张明凤准备把名下土地转让给全程公司。

全程公司从此成为“理想国际名苑”的开发商,又完成了26层高楼的封顶。全程公司提供的资料显示,其介入该项目时,原施工方仅实施了垫层施工。

全程公司又是何背景?双嘉公司代理律师向法院举证指出,全程公司大股东张嘉乐是张明凤的侄子,而该公司是为该项目专门成立的。

 
法院判决解除联合开发协议

2018年3月,商丘市梁园区人民法院针对双嘉公司对2015年民事调解书提起的再审申请作出判决。该案审理中,除了双嘉公司和张明凤、商丘信息应用技术学校等原审原被告,常玉芳等李明的股权质押融资方,以及全程公司均作为第三人出庭参与了诉讼。

梁园区法院判决撤销了民事调解书,但还是解除了《土地联合开发协议书》。

法院解除协议书的理由是:双嘉公司没有全面履行合同义务被有权机关通知如不能按照规定施工将收回土地使用权,而双嘉公司没有提供证据证明其按照规定进行了施工,致使不能实现合同目的。且李明因涉嫌刑事犯罪被司法机关采取强制措施。

法院还判决认定,合同解除后,双嘉公司可对其在履行本协议中的投入与张明凤、商丘信息应用技术学校进行清算或依法另行主张权利。

双嘉公司不服该判决提起上诉,今年7月18日,商丘市中级人民法院作出二审判决,驳回了上诉。

但问题的关键还在于常玉芳等第三人的权益如何维护。在100户已购房户看来,李明是和张明凤串通,为了甩掉债务,于2015年到法院将联合开发协议解除,导致他们投入的购房款成为泡影。
 

对此,梁园区法院再审判决认为,第三人述称与本案审理的原、被告之间的房地产开发经营合同纠纷不属同一法律关系,法院不予审理,其可另行主张权利。
 

2017年1月20日,常玉芳等人将双嘉公司、李明告上法院,要求后者还钱。梁园区法院于2017年3月2日作出民事调解书,双嘉公司、李明需于2017年4月10日前偿还常玉芳等人借款本息。

然而,梁园区法院又于今年8月15日作出民事裁定书,称“经本院院长提交审判委员会讨论认为,该判决书确有错误,应予再审”,裁定该案由该院再审,再审期间,中止原民事判决书的执行。

 
“野蛮生长”的楼盘

经过两审判决,法院均支持张明凤、商丘信息应用技术学校解除了与双嘉公司的《土地联合开发合作协议书》,但这是否意味着张明凤与全程公司的联合开发合法?

常玉芳介绍,其合作开发项目未向商丘市国土局批准备案。“理想国际名苑”没有取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》等相关合法手续。

不仅如此,2017年3月28日,因为李明涉嫌非法吸收公众存款案发,商丘市公安局东方分局对楼盘所在土地予以查封,查封期限为2017年3月至2019年3月。

但查封期间,“理想国际名苑”仍然施工到了封顶。常玉芳说,在该项目建设三层楼房时,商丘市规划局和商丘市住建局本应与商丘市公安局东方分局联合执法查处,但在查封期间,运输混凝土的车辆正常进入工地,工人正常施工。

9月10日,商丘示范区规划局负责法规和工程审批的沈明告诉记者:“规划局下过几次停建通知,正准备对它进行处罚。我们为此咨询过律师和专家,认定他们解除协议以后继续建设是违反城乡规划法的违法行为。现在我们正在鉴定他们前期违法事实的比例,经过讨论和卷宗完善以后,即报市局审批,最后由市局审委会认定。”

商丘示范区住建局副局长闫红星则告诉记者:“我们没有给全程公司办理施工手续,也给他们下发过停工通知、告知,甚至采取过断电等措施。但因为我们没有强制执行的权力,效果并不是很好。”

“去年8、9月份,由区政府一位副区长牵头,组织土地、规划、住建、办事处等相关部门,就此开展了一次联合行动。对方并不是很配合,看到我们去了,也就停了一下工。”闫红星说。

虽然大楼已经封顶了,甚至年前准备开盘,但闫红星明确告诉记者:“在这些违法问题没有解决前,该楼盘的预售我们没法批,即使现在预定或购买了该楼盘的房产,将来也无法办理房产证。”

记者多次拨打商丘信息应用技术学校校长成琦的手机,一直无人接听。9月10日下午,记者打通了全程公司法定代表人王博的手机,当提出就该公司是否存在违规建设问题采访时,他连声拒绝:“不方便,正在开会,回头再说。”

编辑:

本文标签: 商丘楼盘未批先建
相关阅读