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2017年,如何实现似远而近的安居梦?

内容导读: 某房地产公司出动模特来吸引买房者。 未来可预期的房地产价格将总体下降或实现增速减缓,而二三线城市反而会有可观的上升空间。 2016年的房价节节攀升,许多一线、准一线城市的房价经历着转头升数千,隔日涨一万的变化。2017 年,人们到底要怎样才...

2017年,如何实现似远而近的安居梦?

某房地产公司出动模特来吸引买房者。


未来可预期的房地产价格将总体下降或实现增速减缓,而二三线城市反而会有可观的上升空间。

 

 2016年的房价节节攀升,许多一线、准一线城市的房价经历着“转头升数千,隔日涨一万”的变化。2017 年,人们到底要怎样才能买到房,实现安居梦?我们试图在安居客房产研究院与《新周刊》联合发布的《2017 国民安居趋势》中寻找答案。

 

安居客房产研究院(以下简称“安居客)的调查数据显示,北京、上海双城房价同比增长超过40%,厦门、南京、合肥和苏州涨幅超过30%,还有一个经历了严格管控但房价仍稳稳站在每平方米约4.5万元的深圳。2016 年楼市经历了两次大调控:4 月,热点城市各自出招,收效甚微;10 月黄金周,22 城陆续祭出限购政策,声势浩大,号称“史上最严”。但结果……

 

一二线城市调控难,三四线城市库存高,我们亲眼见证买房这件事从代表刚需和正道的正剧,越来越走向夹杂荒诞和无奈的闹剧。而且,每个人都不可避免地裹挟其中,尤其是那些有购房需求但往往要深思熟虑才能下手的人。眼见它高楼起,宾客入,其中却没有自己的身影,只能报以无奈苦笑。

 

2017年,如何实现似远而近的安居梦?
一名男子正在扮演“房奴”。

 

普通人不再追涨,因为有相当多的人认为房价增速可能会减缓甚至下降。

 

2017 年,如何实现这个似远而近的安居梦?

 

首先是购房的负担。参考2016 年安居客的统计数据,深圳人要6 个月不吃不喝不花,才挣到差不多一平方米;上海和北京更甚,要7 个月左右。厦门等后起之秀虽然没这么夸张,但其房价浮夸的增长速度,让人心中一凛。2017 年,工资能否跑得过“缓慢上升”的房价?

 

年轻工薪族整体收入的一半,要花在毛坯房的造价上;再加上衣、食的花费,剩下的“行”就真的不行了!说走就走的旅程?嗯……楼下的街心公园还可以考虑。别忘了很多经济适用房小区都不带花园。

 

从刚刚落幕的中央经济会议传递的信息看,2017年国家政策将重点照顾核心城市周边直接辐射的小城市乃至小镇,这对小城镇的发展是利好消息。而对于在大城市买房困难、在二线城市仍有出手机会的人,可以有效减轻负担,不失为一个值得关注的点。

 

其次是购房的时机。当下房价让很多人难以企及,那么还要不要在近期咬牙买房?这要看每个人对房产的需求迫切度,以及对房价走势的预判。

 

2016 年11月,各地房地产政策出台,调控不断升级,购房者心态也有变化。不少受调查者的看法从“房价会继续大幅上涨”转为“房价将微幅上涨”,对“当下是否买房最佳时机”的判断也不再那么肯定,呈现一定程度的购买热度下降。2017 年,普通人买房行为应会趋于理智,但受市场作用和利益导向影响的人呢?

 

普通人不再追涨,因为有相当多的人认为房价增速可能会减缓甚至下降,购买行为相应减少。增速减缓、下降,究竟是2016 年年末华丽而略带理想主义的幻想,还是2017年因为政策和市场互相角力后自然生成的结果?
 

2017年,如何实现似远而近的安居梦?


2017,相当多的人认为房价增速可能会减缓甚至下降,购买行为相应减少。

再次是购房的用途。“买不起房”的连连呼叫,反映很多人有买房的需求。中央经济会议则明确指出:“房子是用来住的,不是用来炒的。”

安居客的调查数据显示,2016 年密切关注房地产信息的人当中,有57. 2% 是90 后年轻人;从性别上看,近七成是男性。由此不难推论出一个结果——很多步入适婚年龄的男性青年,有强烈的购房需求。

 

在社会舆论和丈母娘的双重压力之下,买不起房就代表着结不起婚,结不起婚则必然怪责于房。但在宏观经济弱复苏、货币政策相对宽松的背景下,房价在2016 年以满不在乎的表情一路上涨。可以预见,政府地产调控政策将继续出现,但实际作用应仅限于遏制疯狂,而不是制造平和。

 

 二手房成熟的社区配套、便捷的交通条件,是以房为家的初次购房者的好选择。

 

超过八成购房者的购房目的是自用,说明房地产市场的真实需求还是比较充足的。但需求和能力是否匹配?或者说得更具体和残酷一些,需求和能力的落差有多远?对于买房自住的准购房者而言,有多少人买得起自己满意、家人够住的房子?

 

八二定律告诉我们,真到了燃眉之急需要购房的,往往不具备自由选房的能力;不怎么需要房的,反而随便逛逛就买了套房用来投资,甚至数套齐下,任其空置,坐等增值。

 

新楼盘当然光鲜亮丽,占据市场主导地位,符合购房者将其当成一个家的核心诉求。但是周边设施尤其是软件成熟的小区更值得欣赏,毕竟,对于“购房用于自住”的购房者而言,房子周边的生活、教育等设施非常重要。这些商业设施并非迅速、自发形成,需要相当长时间的扩张和积累,所以二手房也是重要的购房选项。

 

据安居客统计,购房时选新房的占21. 5%,选二手房的占44. 3%,而34.2%的人两个方向都会考虑。

2017年,如何实现似远而近的安居梦?

对初次购房者来说,成熟楼盘是一个不错的选择。

 

安居客的调查显示,四成调查者对2 年到5 年的二手房感兴趣,三成调查者对5 年到10 年的二手房感兴趣。新购房者认同二手楼的实用价值和保值潜力——打个不大恰当的比方,房子就像红酒,刚开瓶的不一定好喝;醒一下酒,才能体会其芬芳、醇厚。二手房成熟的社区配套、便捷的交通条件,是以房为家的初次购房者的好选择。

 

二手房给资金灵活性不大、决策成本高的购房者提供了全面观察房产情况的机会,可以谋定而后动,不失为一种相对安全稳妥的选择。

 

安居客的调查数据显示,两室、三室的二手房户型受到八成受调查者的青睐,这种房型多用于两代或三代人一起住,是婚房,也是四口或六口之家的主要需求房型。从装修需求上看,一步到位的精装修和啥也没有的毛坯房最受青睐,这种两极分化,说明购房自住者希望把入住后的装修成本压低。毕竟装个修比装个13 可是难多了,分分钟累出半条人命啊。

 

六层以下的二手房最受欢迎,说白了就是担心停电或电梯运行不良,低楼层不需要爬太多楼梯——确实,楼龄在十几二十年的电梯楼,电梯往往出现各种问题,住户不愿意出钱维修、物管不负责,电梯致命的新闻频发,这是购房者不得不考虑的问题。

2017年,如何实现似远而近的安居梦?

老旧二手房可能存在安全隐患。

 

随后是购房的宏观环境。我国劳动力占比在2011年达到了巅峰,随后逐渐下降。结合2011 年放开二胎的政策来看,劳动力占比的谷底可能要在2027年才出现。由于劳动力减少,劳动力就显得更加珍贵,不动产相对而言会降价,可能会体现为名义价格不降,但是相对价格下降。

 

从人均居住面积来看,我国国民人均居住面积达到32.91平方米,可以说,现有的房地产足以满足所有人的居住需求(一般认为,人均居住面积达到20 平方米就足够了)。从这一点出发,当下房地产处于供大于求的状态,或者说是供给大于自住需求,根据价值回归理论,市场会通过无形的手来调整价格,或者控制上涨幅度以应对购买力衰退的现实。

 

从投资需求的角度来看,大多数投资购房并不是全款购入,而是通过贷款。当利率处于低位,M2 增多,贷款变得容易,很多拥有闲置资金的家庭会倾向于通过贷款购买房地产进行投资。央行数据显示,这个占比在2015 年上半年和2016 年全年超过了40%,说明当下贷款市场侧重在房地产市场放水。

 

结合2016 年年底出台的政策,可预期之后两年贷款会减少投放在房地产市场的比重,减少投资需求的购房力。

2017年,如何实现似远而近的安居梦?

当前房地产市场供大于求,整体楼价将会下降或放缓。

 

生于信息时代的人群逐渐成为购房主力,有超过一半受调查者通过网络来关注房地产信息。

 

响应国家的城镇化目标,二三线城市甚至四五线城市会逐渐增加来自农村的人口,并且在政策的扶持下,通过规模效应建设功能更完备的城市格局,满足更多行业和职业的需求。

 

现在计算机和网络技术高度发达,使很多行业和岗位都可以SOHO 化,削弱了大城市和特大城市的便利优势。再结合以上所说的要点,可以得出一个结论—— 未来可预期的房地产价格将总体下降或实现增速减缓,而二三线城市反而会有可观的上升空间。

 

从房地产市场库存来看,2015 年和2016 年的库存量上升得非常快, 2016 年2 月达到了近期的峰值—— 73931 万平方米,是2014 年2 月的数据的约1.4 倍。增量和存量合力形成的库存,必须在未来三五年有所动作,供给数量多,销售压力大,有可能会促使可预见的短期的房地产商进行降价促销的活动。纵然如此,大多数人还是没办法全款购房,需要用月收入的三至五成来供房。

2017年,如何实现似远而近的安居梦?


二三线城市的房价具有较高的上升空间

 

评论普遍认为,我国房地产行业具有小周期的特点,完整的小周期在2— 4 年左右,上升周期一般只有一年左右。2015 年、2016 年的上升周期已持续两年,主要得益于资金面和行业政策的相对宽松,需求降低,正式进入调整周期。

 

做2017年购房人群素描、购房需求和喜好、购房心态预期和供需关系等分析,需要从纷杂资讯中找到最准确有效的部分。从购房者的角度来说,经济活动就是信息活动。他们获取信息、处理信息,再根据信息作出下一步经济行为,形成了经济活动的循环。

 

信息决定了市场经济的命脉,房地产市场也是这样,掌握市场上最新、最快、最准确的信息才是做出最优购房策略的前提。从“用户获取房地产信息渠道”的统计数据看,生于信息时代的人群逐渐成为购房主力,有超过一半受调查者通过网络来关注房地产信息,其次才是大街小巷都有的中介门店。

2017年,如何实现似远而近的安居梦?

2016 年8 月,东京,设计师原研哉策划的“House Vi si on”展览上,大东建托与建筑师藤本壮介通过这个塔型住宅重新定义“出租公寓”概念。此展中12 个项目均展现对未来“家的想象”。

 

市场上有一半甚至更多的人通过网络平台来抓住信息瞬流的尾巴。市场上有海量信息,凭借个人用户的非专业人工处理能力,是难以消化这些信息的。

 

有了专业房地产人士长期浸淫的分析,以及安居客式购房信息聚合平台对关键信息的搜集、整理和处理,个人用户才能迅速筛选买卖方,并且对多个筛选结果进行条件对比。根据调查,近半的人在网络平台浏览房源时更喜欢通过设定条件来进行筛选,平均每个人会设定1.58 个筛选条件;而仅有大约两成的人通过一般搜索条件进行结果搜索。

 

总体而言,2017年房地产行业的趋势预期应以调整为主,趋于理性稳健,全国商品房销售增速和房地产开发投资增速可能减缓,不像前两年那样难以遏制,造成各大城市买卖房之间的各种乱象。这将有利于更多资金较少的购房者去调整和适应,在信息丰富的平台中找到自身所需,抓住机会实现自己的安居梦。

 

让平民阶层的安居梦成真,才是中国梦的应有之义。

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