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房地产税:流言、繁难和建议

内容导读: 最近几年,财政部的有关人士经常就房地产税发表言论。每次都引起不大不小的误会。这次也不例外。我觉得关于房地产税财政部的有关同志们应该慎言。因为财政部并不是发布有关信息的权威单位。 房地产税要完成立法程序之后才能开征。开征之后才是财政...

    最近几年,财政部的有关人士经常就房地产税发表言论。每次都引起不大不小的误会。这次也不例外。我觉得关于房地产税财政部的有关同志们应该慎言。因为财政部并不是发布有关信息的权威单位。

    房地产税要完成立法程序之后才能开征。开征之后才是财政部的事情,在此之前是立法机构的事情。因为房地产税涉及面非常广,它要经过全国人大的调研、讨论形成草案,再征求意见,然后再表决通过。需要走这样一个漫长的立法程序。

 

房地产税:流言、繁难和建议


那么,房地产税复杂在哪儿呢?

第一,如果要征房地产税而不是房产税,它们的区别在于房地产税要考虑到土地的价值,要把房子和土地的价值加起来课税。房产税是仅就房子本身课税,也就是砖瓦砂石的价值课税,这个区别很大。

如果我们要征房地产税,就要涉及到一个法理上的问题或者是矛盾,因为根据现在的宪法,中国城市的土地是国家所有。而税收是什么呢?按照马克思主义经济学的观点,税收的本质是对私的侵犯,是国家对于它的相对人,也就是私人利益的一种侵犯。

国家不能自己强迫自己。如果国家对国家所有的土地课税,那就不是对私的侵犯,而是国家对国家自己财产的课税,这是有违税收的本质,也和宪法的规定是有冲突的。这是我们房地产税立法面临的最大问题。如果未来我们真的征收房地产税,我们就要解释宪法:为什么在土地国有的情况下仍然可以对土地的价值课税。

第二,我们现在围绕着房地产有若干项税收和几十项收费,比如说土地增值税等等。那如果我们要征一个新的房地产税,已有的税和费恐怕就要进行清理。那么现在这个也要完成相应的法律过程。

第三,大家知道,现在我们采取的是征收土地出让金的方式,就是我们个人买房子时土地不能卖给你,因为土地是国有的。但是你可以租,这就是所谓的七十年租期,也就是七十年产权的来源。政府收取了七十年的土地出让金,我们就可以住七十年。七十年之后怎么办呢?现在的规定是可以自动续期。什么是自动续期,需不需要付费呢?还没有明确的说明。

但是如果我们征收房地产税了,就不能同时存在土地出让金。如果土地出让金和房地产税共存,更是一个非常大的矛盾。

第四,如果我们征收房地产税,很多人就认为对第一套房子不征。我觉得这是不合适的,因为房地产税本身是一种财产税,就是说你有个人财产就要征,不能区分第一套或者第二套。因为可能有这种情况,你只有一套房子,但是两百多平米;我有三套房子,加起来才只有一百多平米。所以不能规定第一套不征,从第二套才开始征。

还有一点,征收房地产税要不要考虑人均住房面积呢?从公平的角度讲,需要考虑。但是人均的这个“人”是怎么算出来的呢?我们是以户口还是以实际居住作为统计标准呢?这又是一个很大的问题,需要我们居住的数据库基础,恐怕现在我们也没有这样的数据。

第五,过去上海和重庆试点征收房产税,实践证明是不成功的。如果要征房地产税,我们也不能太匆忙。

基于以上的理由,房地产税的真正开征恐怕不是两三年内可以完成的。这是一次伤筋动骨的税收变动,涉及到法律的修改,包括宪法的解释、对于公民财产权的保护、已有税收制度的改变等等,是非常复杂的,不可能在两三年时间内就完成。

 

房地产税:流言、繁难和建议


我对房地产税有些建议:

第一,如果真的征收房地产税,我建议只对增量的房子征收,也就是对于立法之后新增加的房子课税,对于已有的存量房不要征税,因为已有的存量房已经征收过土地出让金了。如果对所有房包括存量房征收,应该退还存量房所缴纳的土地出让金以及其它的有关税费。否则就重复收税了。

第二,从公平的角度讲,必须考虑到人均居住面积。如果人均居住面积,好比说,按照现在的统计,中国人均住房面积到四十平米以上了,那么我觉得在四十平米以下的就应该适当的减免。

这是我的建议。

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